作者：子非鱼

01 | 苏州多个楼盘宣布涨价

(相关资料图)

春节过后，各路人马都在带节奏，朋友圈的中介们嗨翻了天，各种劲爆销售的消息满天飞，各种小阳春的论断随便下。

好似忽如一夜春风来，千树万树梨花开。

其中苏州的开发商，平地一声雷，喊出了响亮的口号：涨价了。

如位于元和核心的中冶国锐·锦绣雅著，发布的海报明确表示：将于2月13日全线上调2个点！

同时，另一个楼盘笠泽之星也已经官宣，2023年2月5日24时，收回2%折扣！涨价在即！据悉，也将于近期推出三期新品！

万科云山著、九龙仓旗下全线楼盘、胜浦花语澜苑等项目均宣布收回春节优惠；在公开的海报中，雅樾澜庭称“房价将全线上涨1%”、科技城幸福里强调“2月6日起产品折扣全线收回”等

这些开发商敢于叫涨的底气，来自于节后苏州成交量的回暖。各路楼盘的带看量、到访量均出现了根本性扭转。

就连央视也在帮忙烘托气氛：苏州开年楼市行情全面回暖。

在当前这个时间节点上，很多人都很迷茫，中介在说回暖，但民众担心这都是制造的假象，不敢轻易相信，那苏州的楼市到底有没有回暖了。

有一个关键指标可以衡量，那就是能否连续三个月的成交量都在荣枯线以上。每个城市，都有一个成交量荣枯线。

如北京、广州的荣枯线是单月成交1.5万套，上海是2万套，深圳是8000套，成都是2万套，而苏州则是8000套。

02 | 渐行渐暖的苏州楼市

先看春节月苏州的成交量，各家机构披露的数据有些许出入，但相差不是太远。

首先看Wind披露的数据，苏州2023年1月份商品房成交面积28.99万平方米，同比下跌62%，环比下跌47%。

所谓同比，是和去年1月份的成交量相比。这显然不够客观，毕竟去年的春节月是2月份，而今年的春节月是1月份。

所以，要做对比，也应当是和去年的春节月对比。

大碗楼市梳理了一下几个重点城市的二手房成交量与去年春节月对比情况，结果截然相反。梳理的13个城市成交量较去年春节月全线上涨。

其中苏州涨幅在13个热点城市中位居第三，3972套成交量较去年春节月上涨了134.1%。

那能否就此就判断楼市小阳春来了呢？当然不能。

上面我们已经说到，判断是否迎来小阳春，需要连续三个月的新房成交量都在荣枯线以上。

各城市今年春节月相比于去年春节月成交量全线上涨，并没有啥新奇的。毕竟这是在防控大放开之后。去年大家都在忙着戴口罩，保护好自己，都忙着对抗不确定性。

现在大家都可以自由呼吸，行动自由不再被限制。不同的宏观环境，当然会呈现不同的微观结果，热点城市的成交量开始边际修复，再自然不过。

但能否创造小阳春，还得看持续效果。

从过去三个月的成交量来看，没有一个城市的新房成交量能够连续三个月超越荣枯线。

但是，上海、成都、苏州、东莞、宁波已经两个月超越了荣枯线。

如果抛开春节月不谈（毕竟每年的春节月受假期影响，基本都是全年成交量最小的一个月），这5个城市其实已经走在了回暖的路上。

换句话说，苏州楼市，的确在渐行渐暖。

从成交价来看，苏州1月份的大多数板块的房价已然止跌，开始上涨。其中湖东、吴中太湖新城、阳澄湖、北桥等板块有不同程度的上涨，最高涨幅41%。

数据来源：克而瑞苏州测评

苏州楼市回暖能否确切，还可以盯住一个信号，那就是苏州今年的第一轮集中供地，如果2月16日苏州的第一轮供地表现不错，有众多民企参与，那苏州楼市回暖，基本是板上钉钉的事情。

土地拍卖中，民企参与度是衡量该城市楼市复苏的关键指标之一。

很简单的一个道理，当民企放胆进入市场抢地，说明在三支利箭背景下，民企获得的融资不错。当民企进入土地市场，溢价率一定会被拉起来，一级市场的土地与二级商品房成交市场互为唇齿。

土地市场一旦回暖，效应势必会立刻传递给成交市场。

君不见，2021年前后的重庆、西安房价之所以大爆发，尤其是重庆，一改往日的温和走势，就是因为民企争抢，拍出了多块地王，给了购房者信心。

从2023年的拍地情况来看，郑州表现惨淡，但杭州表现亮眼。杭州2月7日推出的5宗地块全部成交，揽金89.6亿元，整体溢价率高达10.9%，创下了近一年来新高。

最关键的是，5宗地块中有3宗触顶摇号。本次土拍参拍房企近50家，其中民企占了一半左右，还包括宁波维科为代表的外来企业。除了新城以外，成功拿地的民企还有杭州兴耀、中天美好。

这意味着，杭州楼市成交量回暖，也箭在弦上。

03 | 苏州楼市复苏的逻辑

防控放开，大环境改变，苏州楼市回暖顺理成章。毕竟，这座城市和南方诸多城市都不太一样：

苏州房价并非才开始调整，而是已经调整了三年。

从2009年至2019年，苏州房价翻了近4倍。2010年苏州房价登上万元，2017年登上2万元。2019年的高位均价是2.58万元/平方米。这只是均价，核心板块的工业园区与姑苏均价直逼4万元。

如果从上一轮大牛市的起点2015年开始算，四五年时间苏州房价翻了一倍。

由于房价上涨过猛，特别是2019年上半年，半个月里拍出了三个地王，最终引发了住建部约谈点名。最终苏州在5月份连出两条调控政策，终止了苏州房价上涨势头。

从2019年7月份开始，苏州的房价就见顶向下。2019年至2021年，苏州房价在温和下跌。

进入2022年，在民众收入缩水、工作前景不明、不确定性充斥之下，苏州房价则开启了狂跌模式。

根据苏州楼市的梳理，苏州6大区23个板块今年进入了全线调整模式，其中跌幅最大的板块是吴江区的汾湖，同比下跌了75.3%。苏州房价天花板的园区，跌幅最大的板块也超过了三分之一。

这种调整幅度，在重点城市中，独此一份。也正因此，苏州的房价调整已经基本到位。没有到位的板块，在如今的氛围中，也很难再继续调整了。

因此，本号对苏州楼市的后续判断是：

成交量逐渐回暖，房价筑底温和上涨。

准备在苏州买房的人，可以开始着手了。